城市物业发展之路

来源:金茂物业  2020-07-03

李克强总理6月1日在山东烟台考察时指出:“地摊经济、小店经济是就业岗位的重要来源,是人间的烟火,和“高大上”一样,是中国的生机”。顿时一语激起千层浪,据不完全统计,全国至少已有 20 多个城市明确鼓励要发展地摊经济,其中,上海还明确表示,将在6月6日-6月30日举办首届上海“夜生活节”,打造具有烟火气、上海味、时尚潮、国际范的夜上海新形象,并明确支持特色小店开展“外摆位”经营。

一时间,“地摊经济”成为当下中国最火的热词。众网友也脑洞大开,关于“摆摊”的段子层出不穷。

甚至有网友梳理出了作为万亿级新兴风口的“烟火经济”上下游产业链;“地摊经济概念股”也已经起飞,市场相关股票纷纷连板以示回应。

在“稳就业保民生”背景之下,地摊经济显然有着促进就业、活跃经济的现实意义。但不可否认的是,鼓励地摊经济发展也考验着城市治理水平与社会文明程度。10年前,哈佛大学经济学家爱德华·格莱泽(Edward Glaeser)写了一本书,书名叫《城市的胜利》。书中,他认为城市是人类最伟大的发明:城市让人们的生活更加集约,更有创新活力,也让社会保持流动性。根据联合国的预测,从1950~2050年的100年内,全球城市化率将翻番,2050年将有68.4%的世界人口生活在城市。我们将面临更大的城市,更拥挤的人群。

当前疫情集中在全球大城市爆发,这让我们不得不思考:我们到底需要什么样的城市?很多人在反思这次疫情爆发的时候把矛头对准了责任追究和公共防疫体系的缺失,也有人谈到了城市治理和城市公共服务的问题。尽管我们已经生活在一个城市化高速增长的时期,在学习发达国家经验的同时,也走出了自己独特的城市化道路。但是即使到了今天,我们似乎并没有认真研究过中国的城市治理问题。

城市治理不能光靠政府力量

习近平总书记在地方考察、全国两会等场合,曾多次谈到城市治理问题,反复强调,“提高城市管理水平,要在科学化、精细化、智能化上下功夫”“城市管理应该像绣花一样精细”。事实上,我国目前在城市治理方面还普遍存在管理方式落后,空间资源利用率低,社会治理冲突大,人文城市建设难等诸多问题。

关于发展地摊经济的问题,过去几年,在我国很多城市发展进程中,地摊经济一度消失,取缔地摊,并非没有原因。地摊经济的管理难度相当大,商贩们只要一辆小推车,就能四处游走,在路边摆摊营生,一方面影响市容市貌,另一方面流动性大,不便管理,因此无法合法合规化。这些地摊横行的区域往往成为城市治理的“老大难”,政府因为精力有限往往不能全面顾及,所以要想像“绣花针一样治理城市”,还迫切需要引入一支强有力的协同队伍。

我们如果把改革开放40年来中国经济的铁路、公路、桥梁建设比作城市骨架,当前我国主要城市基础设施建设已相对完善,那么未来支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”,如5G、城际高速铁路、城际轨道交通、新能源汽车充电桩、人工智能、数据中心、互联网等科技创新领域的基础设施则为城市神经。

有了骨架和神经的支持,再加上作为城市大脑的政府科学规划,我国未来可能将率先实现城市智慧化运行,而智慧城市想要真正高效运行,就像人体还需要通畅的血液循环一样,需要至关重要的一环——城市血液暨城市运营服务商。

城市运营服务的概念最早源自发达国家,由政府相关部门引进物业公司进驻,以“物业城市”管理的模式,运用市场化的机制,让物业公司参与到公共空间的管理,把社区物业的经验运用到城市管理中,形成“政府+物业服务企业”治理的新模式。

新加坡的“地摊经济”值得借鉴

我们以新加坡为例,作为一个只有不到50年历史的小国家,“干净,整洁,有礼,有序,美丽,优雅,和谐,宜居”——这是新加坡给每个到访者的共同美好、深刻印象。而这一切与其成功、成熟的城市治理是分不开的。新加坡的社区物业管理服务模式主要分为两种:一种是政府组织管理模式,另一种是私人房产管理模式。两者均通过委托专业的物业管理公司来实施日常管理。

新加坡城市治理的核心经验是科学处理好规划、建设和管理三者的关系,新加坡政府认为,规划统领城市发展的方向,是一个先决条件;建设决定城市质量水平的高低,是一个动态过程;管理决定城市的核心竞争力,是一项综合手段。新加坡以各项战略、制度和法律法规的严格执行为保障,真正做到了城市规划、建设、管理的有机衔接、协同发展。

在发展城市地摊经济方面,新加坡围绕“邻里中心”,在培育社区商业、提升治理水平等方面的经验,也许能给我们一些启示。邻里中心源自新加坡政府1965开始推行并长期实施的组屋计划,主要分布于政府组屋区域内,为当地居民提供完善的生活、社区和商业服务,最终发展成成熟的社区商业中心。

如今,灯火通明的便利店,具有人情味的社区活动,便利的社区服务早已成为邻里中心亮眼的标签。诚然,无论是邻里中心前期的规划打造还是后期的治理运营,新加坡政府都起着主导作用。不过,真正要让邻里中心实现协调发展,让城市的烟火气“长盛不衰”,离不开成熟的城市运营服务商的参与和支持。

新加坡邻里中心的商业模式摈弃了沿街为市的粗放型商业形态,也不同于传统意义上小区内的零散商铺,而是立足于“大社区”理念科学设计各类社区服务,满足居民健康、教育、出行、文化、邻里关系等多样化需求。同时,邻里中心布局了多种业态,包括菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心,完善的商业配套极大地增强了社区居民粘性。而这些商业形态的具体运作都是通过政府引入城市运营商共同来实现的。

正如《跨越边界的社区》一书所描写的那样:“城市社区犹如海洋上的一个个岛屿,表面上独立,但在水面下却是相互连接着的——所有社区的社会组成方式都能够发生沟通和相互交错。”而要达成这些沟通,城市运营服务商的角色尤为关键。

物业公司如何参与城市治理

物业公司进入城市公共空间管理领域,并不是一蹴而就,这是一种历史发展的必然。如今越来越多的物业公司开始涉足城市公共空间业态管理,这种城市公共空间管理的服务逻辑与住宅社区管理看似大同小异,但无论物业公司所承担的角色,还是服务内容都逐渐突破传统边界。

相比住宅社区与商业写字楼,城市公共空间业务管理范畴更为广泛,内容也更为丰富。事实上楼宇外部分全部算作城市公共空间,这一业务涉及的范围主要包括传统市政、城管两大职能。而这两大职能在满意度方面普遍不高,特别是在前些年对于地摊的治理问题上,城管与摊主之间存在着几乎不可调和的矛盾。而城市物业正是对这两者做了一个有益尝试和结合的一个产物,将整座城市或片区当做一个大物业来看待,并对其进行经济化、标准化、规范化的管理。

通常来讲,物业公司参与城市治理的工作主要可分为四类:第一类是包括道路桥梁隧道养护、环卫绿化、河流海域治理、电缆沟、地下管廊、机电路灯等设备管养维护等;第二类是诸如停车场管理、户外广告、新能源充电桩、弃土场管理、垃圾分类回收之类的公共资源经营管理业务;第三类是像学校、医院、政府办公大楼,公园、体育社区等公建项目管理业务。第四类是协助政府承担起一部分文化建设和社会责任等方面的工作,比如对辖区内失独老人 的关爱帮扶,有序开展组织NGO机构在辖区内的公益事业建设,以及诸如组织城市马拉松等文体类活动等。

这几种不同业态之间存在一定的技术壁垒。比如公建类物业管理除了维护设施外,还要参与政府部分公共职能的统筹,比如所辖区域内的交通疏导、防爆等,准入门槛相对更高。时至今日,“城市物业”的商业模式在我国仍处于探索之中,但作为一个市场化模式,当我们看到如新加坡等发达国家已发展得日趋成熟,当我们需要在当前提振经济的紧要关头,各地区主要城市在城市规划和治理方面大胆突破,勇于创新,积极引入优秀的物业公司参与协作,势在必行。

如何做一名优秀的城市运营服务商

作为老牌央企地产商,中国金茂近年来始终坚持城市运营商的战略定位,以“释放城市未来生命力”为己任,致力于为城市最大化创造经济、环境和社会综合价值,在未来城市的“运营”方面提供了一种样本。

中国金茂目前已在全国6大城市群累计落地19个城市运营项目,总建筑面积接近1亿平方米,占地10余万亩,具备与政府合作的绝对优势。金茂物业秉承中国金茂“城市运营商”战略,在物业管理服务、空间资源运营、社会辅助治理、人文环境构建等方面开启了一系列城市服务探索之路。

近年来,金茂物业在社区物业服务过程中积累了较为丰富的品质服务、数字化管理经验,沉淀了一支服务有力的队伍。在城市数字化管理方面,金茂物业通过搭建覆盖全国在管项目和在服务客户的主数据平台,金茂物业已具备城市数据平台搭建和数据分析的基础。在公共设备设施管理方面,金茂物业在管设备设施两万余台,积攒了丰富的日常巡检、报修、保养、监测经验。

物业服务范畴可定义为三个空间,一是关乎老百姓生活的空间,二是工作商务空间,第三个则是城市公共空间。三者对应的对象分别是社会居民个人、企事业单位和政府。金茂物业在居住生活空间和工作商务空间都已经形成比较成熟的业务体系。希望在做好小区物业管理的前提下,做一名优秀的城市运营服务者。

卢梭曾说:“城市是人类的深渊。”但实际上,大城市是经济社会发展的重要趋势。只是在经济一路狂奔后,我们需要考虑,如何更加科学、合理规划和建设城市,把更多资金投入在医疗等公共保障设施建设上。毕竟,经济和城市发展的最终目的,是为了人类的福祉。